Kupno mieszkania w Warszawie z rynku wtórnego z pewnością może być atrakcyjniejsze pod kątem lokalizacji, ale jego stan techniczny pozostawi wiele do życzenia. Przeczytaj także nasz artykuł na temat ciszy nocnej. Kupno mieszkania – formalności. Kupno mieszkania wiąże się z zebraniem i wypełnieniem całej masy dokumentów. Będą
Na rynku wtórnym znajduje się wiele atrakcyjnych mieszkań, także takich zaraz po remoncie. Niewątpliwą zaletą lokali z drugiej ręki jest to, że są tańsze niż nowe, a do tego w większości przypadków można niemal od razu się wprowadzać. O jakich sprawach warto jednak pamiętać, decydując się na lokal z rynku wtórnego? Poszukaj mieszkania Jeśli już wiemy, że zamiast pustego mieszkania od dewelopera wolimy lokum z duszą, w którym możemy wcześniej sprawdzić, jak pada światło, czy sąsiedzi są hałaśliwi oraz czy łatwo jest zaparkować pod blokiem, warto przejrzeć portale ogłoszeniowe. Tam najczęściej sprzedający lub agencje nieruchomości wystawiają informacje o lokalach na sprzedaż. Po wstępnej selekcji ogłoszeń można umawiać się na oględziny mieszkań, a następnie zdecydować się na konkretne. Podpisz umowę na rezerwację lokalu Aby nikt nie sprzątnął nam wymarzonego lokum sprzed nosa, warto ze sprzedającym podpisać umowę rezerwacyjną. W niej sprzedający zobowiązuje się, że przez dany czas wycofa mieszkanie z oferty, a kupujący, że w danym okresie je nabędzie. W umowie rezerwacyjnej można również zastrzec sobie, że gdy kilka banków odmówi nam kredytu, to mamy możliwość odstąpić od zawartych w niej zapisów. Załatw formalności kredytowe Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej jest dobry czas na to, aby zapytać w bankach o kredyt hipoteczny. Wtedy bank ocenia, czy chce się zabezpieczyć na danej nieruchomości. Dodatkowo instytucja ta weryfikuje naszą sytuację finansową, czyli dochody, miejsce pracy, wydatki, zobowiązania czy historię kredytową. Na tej podstawie bankowi analitycy zdecydują, czy bank udzieli kredytu w potrzebnej nam kwocie. Podpisz umowę kupna – sprzedaży i dopełnij formalności u notariusza Kiedy otrzymamy pozytywną decyzję odnośnie udzielenia kredytu mieszkaniowego, można umówić się ze sprzedającym na podpisanie umowy kupna-sprzedaży. Aby była ona wiążąca, musi być podpisana w obecności notariusza w formie aktu notarialnego. Warto wiedzieć, że trzeba zapłacić taksę notarialną, której wysokość jest uzależniona od wartości mieszkania. Dodatkowy koszt, który musimy także ponieść to wpis do księgi wieczystej. Nieruchomości z rynku wtórnego mają już ją założoną, więc musimy uiścić opłatę tylko za aktualizację – 60 zł zamiast 100 zł. Zapłać podatek PCC Za transakcję kupna mieszkania z drugiej ręki trzeba zapłacić także podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2% wartości nieruchomości. Ile ostatecznie wyniesie należność, obliczy nam notariusz podczas procedury przeniesienia własności. Odbierz mieszkanie Po załatwieniu formalności prawnych przyszedł czas na odbiór mieszkania. Wygląda to podobnie jak przy odbiorze technicznym mieszkania od dewelopera. Podczas takiego spotkania sprawdzamy, czy mieszkanie nie posiada istotnych wad, które wpłyną negatywnie na jego wartość rynkową. Aby niczego nie przeoczyć, warto zaprosić na spotkanie specjalistę technicznego, który oceni, czy w ścianach nie ma wilgoci oraz czy wszystkie instalacje są sprawne. Jeśli w mieszkaniu zostają sprzęty czy meble, do których prawo nabywa kupujący, to warto dodatkowo spisać protokół zdawczo – odbiorczy. Zgłoś się do spółdzielni i przepisz na siebie media Kiedy zmienia się właściciel mieszkania, trzeba zgłosić to do spółdzielni. Podajemy, ile osób będzie teraz mieszkać w lokalu i na ten podstawie spółdzielnia wylicza kwotę czynszu czy opłatę za wywóz śmieci. Przy okazji takiego spotkania warto również zapytać o kwotę, terminy i konto bankowe do opłacania czynszu. Jeśli w danym lokalu są już zawarte umowy na media, to warto także udać się do dostawców prądu czy gazu i dokonać cesji umowy. Przedtem jednak musimy spisać stan liczników, aby nie płacić za to, co zużyli poprzedni właściciele. Poinformuj urząd gminy o przeniesieniu własności Jedną z ostatnich spraw do załatwienia jest podatek od nieruchomości. Po podpisaniu aktu notarialnego musimy zgłosić się do urzędu miasta lub gminy i poinformować, że zmienił się właściciel danego mieszkania. Na podany adres będzie przychodziła informacja z urzędu na temat podatku od nieruchomości, który trzeba cyklicznie płacić. Ubezpiecz mieszkanie W ferworze mieszkaniowych spraw nie możemy jeszcze zapomnieć o ubezpieczeniu. Warto wykupić polisę, która zapewni nam środki na wypadek zalania czy pożaru. Z wypłaconego odszkodowania będziemy mogli sfinansować remont gdy z powodu losowego wypadku mieszkanie zostanie zniszczone. Warto także pamiętać, że ubezpieczenie nieruchomości chroni nas także wówczas, kiedy z naszej winy zostaną wyrządzone szkody sąsiadom. Jeśli przykładowo zepsuje nam się pralka, a woda zaleje sąsiadów, to za naprawę szkód nie musimy płacić z własnej kieszeni tylko robi to ubezpieczyciel. Warto się także zastanowić, czy nie jest nam potrzebny domowy assistance. Zakłady ubezpieczeniowe dysponują pakietami, które obejmują wizytę hydraulika czy specjalisty od komputerów, kiedy sprzęt w domu ulegnie awarii. Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: Anna Serafin - Absolwentka Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu na kierunku finanse i rachunkowość. Specjalizuje się w finansach osobistych, finansach firmowych oraz w nieruchomościach. Jej misją jest przekładanie specjalistycznego języka z aktów prawnych i dokumentów bankowych oraz tych związanych z nieruchomościami na słowa zrozumiałe dla każdego.
Najważniejsze formalności po kupnie domu. Nabycie domu należy przede wszystkim zgłosić organom podatkowym w urzędzie gminy (miasta) w celu wyliczenia wysokości podatku od nieruchomości. Zgłoszenia dokonuje się na stosownym druku „IN-1 Informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych”, dostępnym na stronie www.podatki.gov.pl fot. Patryk Kosmider / / ShutterstockOsoby chcące kupić dom często mają dylemat, czy warto wybrać nieruchomość z rynku wtórnego, czy może samemu wybudować. Kupno domu z rynku wtórnego może okazać się bardziej problematyczne ze względu na potencjalne zagrożenia, które mogą się z takim zakupem wiązać. Warto jednak pamiętać o kilku kwestiach, które sprawią, że będziemy bezpieczniejsi. Kupno domu to inwestycja, która często wymaga od nas zaciągnięcia kredytu hipotecznego na tę okoliczność. Jest to dość czasochłonna procedura, która wymaga od sprzedawcy cierpliwości. Z tej też przyczyny zanim zawarty zostanie ostateczny akt notarialny poświadczający fakt zakupu nieruchomości i przeniesienia jej własności na nabywców, podpisywana jest umowa przedwstępna. Dodatkowo banki, udzielając kredytu pod przyszły zakup nieruchomości, często żądają formy zabezpieczenia zobowiązania, jaką może być umowa przedwstępna kupna domu. Czym jest umowa przedwstępna? Umowa przedwstępna polega na tym, że jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się w niej do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej - w naszym przypadku będzie to umowa sprzedaży nieruchomości. Jest ona dokumentem zobowiązującym strony do zawarcia umowy przyrzeczonej. Kredyty hipoteczne drożeją? Porównaj raty w różnych bankach. Jeżeli po zawarciu umowy przedwstępnej jedna ze stron umowy się z niej nie wywiąże, to jej zapisy pozwalają drugiej stronie na skuteczne dochodzenie swoich roszczeń. Co zawiera umowa przedwstępna? Do stałych elementów umowy przedwstępnej należą: Data i miejsce zawarcia umowy, Dane stron, w tym seria i numer dowodu tożsamości, numer PESEL, Opis przedmiotu sprzedaży, Cena transakcyjna, Kwota zadatku lub zaliczki, Termin zawarcia właściwej umowy, Podpisy stron Umowa przedwstępna może uwzględniać zapis o tym, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta, o ile kupujący otrzyma pozytywną decyzję kredytową z banku. Czy umowa przedwstępna musi być zawarta w formie aktu notarialnego? Nie musi. Niemniej zawarcie aktu notarialnego w takim przypadku skutecznie zabezpiecza interesy obu stron umowy. Zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza daje kupującemu większą pewność, w przypadku niewywiązania się z umowy przez sprzedającego, iż będzie mógł skutecznie wystąpić przed sądem z roszczeniem o wypełnienie wszystkich zapisów zawartych w akcie notarialnym. Zadatek przy umowie przedwstępnej Bardzo często przy podpisywaniu umowy przedwstępnej kupujący zobowiązany jest do zapłaty zadatku na rzecz sprzedawcy. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego w razie braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zastrzeżenie zapłaty zadatku w umowie przedwstępnej jest korzystne dla obu stron oraz zabezpiecza ich interesy. Ma przede wszystkim zdyscyplinować strony do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wysokość zadatku nie została określona w przepisach obowiązującego prawa. Strony same ustalają jego wysokość. W praktyce przyjmuje się jednak, że jego wysokość wynosi 10 % - 20 % wartości nieruchomości. Jeśli do sprzedaży nieruchomości nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający zachowa zadatek. Jeśli do sprzedaży nieruchomości nie dojdzie jednak z winy sprzedającego, zobowiązany jest on nie tylko do zwrotu wpłaconego zadatku ale jego zwrotu w podwójnej wysokości. Co się stanie w przypadku niepodpisania umowy przyrzeczonej? Jeżeli jedna ze stron zrezygnuje z podpisania umowy sprzedaży nieruchomości, to druga strona może dochodzić zarówno odszkodowania, jak i zobowiązania do podpisania umowy przyrzeczonej. Dodatkowo oczywiście co już zostało wskazane wyżej dochodzi kwestia zachowania zadatku bądź żądania go w podwójnej wysokości w zależności od tego kto rezygnuje z umowy o ile oczywiście w umowie został zastrzeżony. Oto jakie informacje powinien uzyskać kupujący przed zakupem nieruchomości: 1. Czy sprzedawca ma prawo własności zbywanej nieruchomości? W pierwszej kolejności należy ustalić, czy właściciel domu ma do niego pełne prawa. Celem weryfikacji możemy poprosić go o przedstawienie dokumentów, które to potwierdzają. Może to być np. akt notarialny dotyczący nabycia nieruchomości lub akt notarialny, który potwierdza nabycie nieruchomości w spadku. Można również poprosić o numer księgi wieczystej. Po jego uzyskaniu możemy sprawdzić stan prawny nieruchomości we właściwym dla lokalizacji Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, a także w internecie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych. W księdze wieczystej znajdziemy informacje dotyczące miejsca położenia nieruchomości, powierzchni oraz dane właściciela. Kolejnym dokumentem pomocnym w ustaleniu stanu prawnego nieruchomości będzie wypis z rejestru gruntów. Możemy go otrzymać we właściwym wydziale geodezji miasta, gminy lub starostwa. W rejestrze gruntu znajdziemy takie informacje jak: dane właściciela, numer ewidencyjny działki, jej obszar, rodzaj użytków i klasę gruntu. 2. Czy nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich? Należy sprawdzić również, czy osoby trzecie nie mają praw do nieruchomości. W tym celu również po numerze księgi wieczystej będziemy mogli sprawdzić, czy inne osoby nie mają prawa do korzystania z domu. Szczególnie należy zwrócić uwagę, czy nieruchomość nie jest obciążona prawem dożywocia. Jeśli nieruchomość obciążona takim prawem zostanie sprzedana, zobowiązanie względem dożywotnika przechodzi na nowego właściciela. Obciążenia ujawniane są w dziale III księgi wieczystej. Warto zwrócić uwagę, czy nieruchomość nie jest obciążona służebnością przejazdu lub przechodu. Należy zwrócić uwagę czy w domu nikt nie jest zameldowany. W tym celu właściciel powinien przedstawić zaświadczenie o braku zameldowania. Jeśli nieruchomość była wynajmowana, wszelkie umowy najmu powinny zostać rozwiązane. Najbezpieczniej również, żeby najemcy opuścili zajmowaną nieruchomość. 3. Czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką? Kupujący powinien również sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką i tu z pomocą po raz kolejny przychodzi nam znajomość numeru księgi wieczystej nabywanej nieruchomości. Hipoteki ujawniane są w dziale IV księgi wieczystej. 4. Czy nieruchomość nie jest zadłużona? Właściciel nieruchomości powinien też wykazać, że nie ma nieuregulowanych zobowiązań finansowych związanych z domem. Warto sprawdzić, czy w nieruchomości nie jest zarejestrowana działalność gospodarcza. Możemy to zrobić za pomocą Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Jeśli się okaże, że jest, właściciel powinien przenieść siedzibę przedsiębiorstwa przed podpisaniem końcowego aktu notarialnego sprzedaży domu. Powinien również na nasze żądanie przedstawić zaświadczenie o niezaleganiu w płatnościach ZUS oraz US. 5. Czy nieruchomość posiada wady fizyczne? Warto również zainteresować się historią domu. Dowiedzieć się, dlaczego zostaje wystawiony na sprzedaż, czy był remontowany i z jakich powodów. Warto zapoznać się ze stanem technicznym domu: instalacje, stan podłóg, stolarki okiennej, dachu, a także zweryfikować obecność wilgoci bądź insektów. 6. Czy nieruchomość została wybudowana zgodnie z prawem? Warto sprawdzić, czy dom został wybudowany zgodnie z prawem, a więc z pozwoleniem na budowę oraz projektem. Należy poprosić właściciela, aby przedstawił nam takie dokumenty jak: decyzję o pozwoleniu na budowę, projekt budowlany, decyzję o pozwoleniu na użytkowanie lub dziennik budowy wraz z oświadczeniem kierownika budowy o zakończeniu budowy oraz projekt instalacji sanitarnej i elektrycznej. 7. Jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego? Przed zakupem nieruchomości warto sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego, aby wiedzieć, czy w przyszłości nie powstanie obok np. droga szybkiego ruchu lub uciążliwy zakład produkcyjny. Miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego można uzyskać w urzędzie gminy. Uzyskanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest również zasadne w sytuacji, gdy chcemy np. przebudować budynek. Może się okazać, że są ograniczenia co do wysokości zabudowy, a nawet – kolorystyki. Jeżeli działki nie ma w miejscowym planie zagospodarowania, to musimy otrzymać od sprzedającego decyzję o warunkach zabudowy, albo sami o nią wystąpić. Adwokat Ewelina WolnyŹródło: 2022-01-23 (aktualizacja: 2022-12-13) Wzór umowy rezerwacyjnej. Z zadatkiem/bez | 797 014 014. W poniższym artykule poruszamy temat dotyczący umowy rezerwacyjnej, tego, czym jest, jak powinna wyglądać, jakie opłaty zostają ponoszone podczas jej zawarcia oraz o czym powinniśmy pamiętać przed jej podpisaniem. Kupno wymarzonego, wyczekanego domu jest świetnym osiągnięciem. Jednak nie ukrywajmy – to nie jest prosta sprawa. Oprócz zebrania potrzebnych funduszy (jeśli nie całej wartości, to chociaż wkładu własnego) czy uzyskania kredytu, potrzebne jest jeszcze znalezienie odpowiedniej oferty spełniającej nasze wymagania i możliwości finansowe. Potem zostają dokumenty, formalności, wizyta u notariusza i w końcu można cieszyć się spełnieniem marzenia. Ale przecież to załatwienia zostają jeszcze formalności po zakupie domu. Jakie? Opowiadamy w tym od tego, że aby mogło dojść to transakcji zakupu domu, musi zostać podpisana umowa, która ma formę aktu notarialnego. Pamiętaj! Nie ma zbycia nieruchomości bez aktu notarialnego. Umowę tę, zawiera się w towarzystwie notariusza. Wraz z podpisaniem aktu notarialnego, warto pamiętać, że należy także wprowadzić odpowiedni wpis do księgi wieczystej nieruchomości. Notariusz może nas w tym wyręczyć i złożyć odpowiedni wniosek do po zakupie domu - podpisanie aktu notarialnegoJak i notariusz to i taksa notarialnaOpłaty notarialnie – kolejna formalność po zakupie domu, o której nie można zapomnieć. Notariuszowi należy się stosowne wynagrodzenie za wykonaną pracę – w końcu to on przygotuje dla nas umowę - akt notarialny, zadba o to, abyśmy zgromadzili niezbędne dokumenty oraz może nawet wyręczyć nas w złożeniu wniosku o zmianę w księdze wieczystej. Ceny usług, które świadczą notariusze regulowane są przez rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy wynosi opłata notarialna?To zależy od tego jakie stawki stosuje dana kancelaria notarialna. Są jednak ogłoszone stawki maksymalne, których notariusze nie mogą przekroczyć. Wartości te określone są w przywołanym wyżej rozporządzeniu. Stawki maksymalne taksy notarialnej w 2021 roku wynoszą:Wartość nieruchomości do 3000 zł – 100 zł;Wartość nieruchomości powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;Wartość nieruchomości powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;Wartość nieruchomości powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;Wartość nieruchomości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;Wartość nieruchomości powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;Wartość nieruchomości powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 taksy notarialnej należy także uiścić następujące opłaty:odpis aktu notarialnego;wynagrodzenie agencji nieruchomości;opłaty sądowe (za założenie księgi wieczystej, za wniosek o wpis w księdze wieczystej).Formalności po zakupie domu - opłaty sądowe i notarialneOpłaty za odpis aktu notarialnego oraz opłaty sądoweOdpis aktu notarialnego – koszt odpisu to około 6 zł za 1 stronę. Należy pamiętać, że zazwyczaj otrzymujemy od notariusza kilka odpisów aktu notarialnego, nie tylko dla nas, ale także dla różnych instytucji, urzędów, sądowa za założenie księgi wieczystej – jest to koszt 100 za wpis prawa własności w księdze wieczystej – koszt 200 za wpis hipoteki zwykłej - koszt 200 sądowa za wykreślenie wpisu – wynosi 100 zł. Potrzeba uiszczenia takiej opłaty może nastąpić na przykład w sytuacji, gdy chcemy wykreślić hipotekę z księgi do taksy notarialnej doliczany jest VAT?Zgodnie z rozporządzeniem, maksymalna wysokość taksy podlega powiększeniu o podatek od towarów i usług (obecnie wynosi 23%). Sprawdzając ceny u wybranego notariusza, warto więc dopytać czy podane stawki są cenami netto, czy jesteś na etapie zakupu domu, działki czy mieszkania, przeczytaj pomocne artykuły:Co sprawdzić przed zakupem domu? Oto najważniejsze elementy!Co sprawdzić przed zakupem działki - oto 7 najważniejszych rzeczyUkryte wady działki budowlanej - jak sprawdzić?UbezpieczenieGdy podpisałeś/aś już akt notarialny zakupu domu, warto pomyśleć o jego ubezpieczeniu. Dzięki dobrze dopasowanej polisie nieruchomości, będziesz miał zapewnioną ochronę na wypadek nieprzewidzianych zdarzeń, które mogłyby zniszczyć Twoje mieszkanie. Oferty ubezpieczycieli są bogate, a sam wybór firm, które świadczą tego rodzaju usługi jest naprawdę przypadku dokonywania zakupu nieruchomości z finansowaniem kredytu hipotecznego, ubezpieczenie kupowanej nieruchomości jest często warunkiem koniecznym do spełnienia. Wówczas zawartą polisę ubezpieczeniową należy przekazać do banku, na spełnienie jednego z warunków od nieruchomościZakup domu wiąże się także z koniecznością zapłaty podatku od nieruchomości. Musisz ustalić, w jakiej miejscowości taki podatek będziesz odprowadzać. W tym celu wypełnia się dedykowany wniosek – informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych. Treść takiego wniosku można odnaleźć na stronie internetowej: lub na stronie urzędu gminy lub miasta. Wypełniony wniosek można złożyć zarówno w urzędzie jak i elektronicznie. Na jego złożenie nabywający dom ma 14 dni od dnia podpisania aktu wynosi podatek od nieruchomości w 2021 roku?Po złożeniu wniosku do urzędu, należy oczekiwać informacji zwrotnej, zawierające wysokość stawki podatku. Wiadomość ta będzie wysłana listem stawka podatku nie przekroczy 100 zł, wówczas opłatę wnosi się jednorazowo – do 15 marca każdego roku. W przypadku wyższej stawki podatku, jest ona rozłożona na 4 lata i opłaca się ją co roku stawka podatku od nieruchomości ustalana jest na podstawie Obwieszczenia Ministra Finansów sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat podatku od nieruchomości ustalana jest przez gminę, na której znajduje się dana stawki podatku od nieruchomości związany jest w rosnącą po zakupie domu – Urząd SkarbowyKolejna rzecz, o jakiej trzeba pamiętać po zakupie domu jest odprowadzenie podatków. Jakich? Jeżeli kupujesz dom z rynku wtórnego – należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2% wartości nieruchomości. Na szczęście zajmie się tym notariusz. To on wyliczy i zadba o uiszczenie odpowiedniej kwoty. Należy się więc przygotować na dodatkowy wypadek i przewidzieć go w swoich można uniknąć opłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?W niektórych sytuacjach tak. Jeśli kupujesz dom od dewelopera – nie obowiązuje Cię taki podatek. Wówczas w cenie zakupu domu zawarta już jest odpowiednia stawka podatku VAT. Drugą sytuacją, w której nie ma obowiązku odprowadzania podatku od czynności cywilnoprawnych jest dokonanie zakupu od osoby będącej płatnikiem podatku VAT. Wówczas to sprzedający musi zadeklarować, czy jest on takim z dostawcami mediówFormalności po zakupie domu - umowy z dostawcamiPo zakupie domu należy także zawrzeć umowy z dostawcami prądu, gazu, Internetu. W przypadku zakupu domu z rynku wtórnego, można rozważyć cesję. Jeżeli odpowiada Ci korzystanie z usług tej samej firmy, co poprzedni właściciel umowy te mogą zostać przepisane. W innym wypadku umowy te należy przepisania umowy z dostawcą energii elektrycznej należy przygotować:protokół zdawczo-odbiorczy, na którym spisywany jest stan własności,dowód o Terenie - sprawdź czy działka, na której stoi Twój przyszły dom nie zawiera ukrytych wadPrzygotowując się do zakupu domu, szukając odpowiedniej nieruchomości warto skorzystać z pomocy, którą oferuje portal To doskonale narzędzie, do tego, by prześwietlić każdą nieruchomość w jak to działa. Wejdź na stronę - i zamów Raport o Terenie. Przed zakupem możesz sprawdzić, ile będzie kosztował Raport- kliknij jak wygląda przykładowy Raport o Terenie. Raport o Terenie to intuicyjne narzędzie internetowe, dzięki któremu zdiagnozujesz swoją działkę. Na rynku nieruchomości masz do dyspozycji mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, czyli z drugiej ręki. Jeśli poszukujesz lokalu do zakupu, na ogół w pierwszej kolejności zapoznasz się z ceną oraz ocenisz, czy spełnia ono Twoje indywidualne wymagania. Sprawdź, jak przeprowadzić całą transakcję bez udziału Kupno mieszkania wartego zakupu pochłania zwykle sporo czasu oraz wypełnienia licznych formalności, zwłaszcza jeśli konieczny jest kredyt hipoteczny. Gdy po licznych przygotowaniach akt notarialny w końcu zostaje podpisany, to wydaje się, że to koniec załatwiania spraw urzędowych i można zająć się przygotowaniami do przeprowadzki. Okazuje się jednak, że jest kilka kwestii formalności po zakupie mieszkania, o których musisz pamiętać. Kupno mieszkania z rynku wtórnego – formalności po zakupie Kupując mieszkanie z rynku wtórnego zwykle nie musisz się zajmować takimi sprawami jak założenie księgi wieczystej, gdyż większość mieszkań ma już taką księgę założoną. Dzięki temu nie musisz samodzielnie składać wniosku do sądu wieczystoksięgowego, gdyż jest to obowiązkiem notariusza, który przygotowuje akt notarialny. Nieco inaczej sytuacja wygląda, gdy kupowane mieszkanie nie ma księgi wieczystej – wówczas to kupujący musi złożyć wniosek o jej założenie, a notariusz może jedynie służyć pomocą przy jego wypełnieniu. Zakup mieszkania z rynku wtórnego oznacza również konieczność odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych czyli PCC. Podatek ten wynosi 2% ceny mieszkania i jest on uiszczany u notariusza zaraz po podpisaniu aktu notarialnego, a następnie rejent odprowadza go w imieniu kupującego do urzędu skarbowego. Nieco więcej formalności po zakupie będziesz mieć do wypełnienia, jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt hipoteczny. Po podpisaniu umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego będziesz musiał dostarczyć ją do banku, gdyż to właśnie na tej podstawie zostanie uruchomiony kredyt hipoteczny i środki finansowe zostaną przelane na konto sprzedającego. Kolejną sprawą, którą należy załatwić po zakupie mieszkania, jest odbiór mieszkania. Jego potwierdzeniem jest protokół zdawczo-odbiorczy. To ważny dokument, gdyż są w nim spisane stany liczników mediów będące podstawą do naliczania opłat za media nowemu właścicielowi. Z protokołem oraz umową kupna-sprzedaży musisz udać się do każdego z dostawców mediów, by podpisać nowe umowy o dostawę mediów. Musisz również skontaktować się ze spółdzielnią lub wspólnotą mieszkaniową, by poinformować o zakupie mieszkania i uzyskać informacje o terminach i wysokości opłat czynszowych. Po zakupie mieszkania nie powinieneś również zapomnieć o zgłoszeniu tego faktu do właściwego urzędu gminy lub urzędu miasta. To właśnie w tym urzędzie obliczany jest bowiem podatek od nieruchomości, który musi być odprowadzany od każdej posiadanej nieruchomości. Po zakupie mieszkania należy zgłosić ten fakt w ciągu 14 dni od daty podpisania aktu notarialnego, a gdy ten obowiązek nie zostanie dopełniony, to istnieje ryzyko otrzymania kary grzywny wynoszącej nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Zakup mieszkania z rynku pierwotnego – formalności po zakupie Przy zakupie mieszkania od dewelopera formalności po jego zakupie są tylko nieco inne niż w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego. Finalizując transakcję podpisujesz umowę w formie aktu notarialnego przenoszącą własność i jednocześnie wyodrębniającą lokal mieszkalny z księgi wieczystej założonej dla całej inwestycji, a wszelkie formalności związane z wnioskiem do sądu wieczystoksięgowego załatwia notariusz. Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym nie płacisz podatku PCC, gdyż taka transakcja nie podlega temu podatkowi. Nadal jednak wraz z momentem zakupu mieszkania powstaje obowiązek zapłacenia podatku od nieruchomości i podobnie jak w przypadku kupna mieszkania na rynku wtórnym należy to zgłosić do właściwego urzędu gminy lub miasta w ciągu 14 dni od podpisania umowy przenoszącej własność. Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym nieco inaczej może również wyglądać kwestia umów z dostawcami mediów. Jeśli liczniki zostały już założone przez dewelopera, to ich stan wpisywany jest w protokół zdawczo-odbiorczy i są one podstawą do rozliczeń z dostawcami. Niektórzy deweloperzy nie zakładają liczników przed sprzedażą mieszkania, w związku z czym podstawą do zawarcia umowy z dostawcami mediów jest akt własności mieszkania. Kupno mieszkania – formalności dodatkowe Oprócz opisanych wyżej formalności po zakupie mieszkania, których wypełnienie jest obowiązkowe, są jeszcze inne kwestie, o które powinieneś zadbać. Nowe mieszkanie oznacza przeprowadzkę, a zatem zmianę miejsca zamieszkania. W Polsce nadal mamy obowiązek meldunkowy, co oznacza, że każdy Polak musi być gdzieś zameldowany na pobyt stały lub czasowy. Zameldować się można w odpowiednim urzędzie miasta i gminy, a podstawą do zameldowania oprócz odpowiedniego wniosku jest akt własności nieruchomości położonej na terenie podlegającym danemu urzędowi. Zmiana miejsca zamieszkania wiąże się również z koniecznością wymiany dokumentów, na których jest on umieszczony. Tych dokumentów jest coraz mniej, więc może się okazać, że nie będzie konieczności ich wymiany. Pamiętaj jednak, żeby zmienić adres w banku, podać go swojemu pracodawcy oraz wysłać zgłoszenie aktualizacyjne do urzędu skarbowego. Kupno mieszkania powinno również być związane z jego ubezpieczeniem. Jeśli kupiłeś mieszkanie na kredyt, to bank prawdopodobnie wymagał od Ciebie zawarcia umowy z ubezpieczycielem wraz z cesją na rzecz banku. Jeśli jednak przeprowadziłeś kupno mieszkania za gotówkę, to jego ubezpieczenie zależy wyłącznie od Ciebie. Nie jest to co prawda obowiązek, ale kupno mieszkania to duży wydatek, więc warto byłoby ubezpieczyć się, by ewentualna szkoda nie wymagała ponoszenia dodatkowych kosztów. Ubezpieczenie mieszkania jest najlepszym rozwiązaniem, które pomaga chronić majątek i spać spokojnie. Pomocne materiały:Zakup domu to decyzja, którą podejmuje się najczęściej raz w życiu. Masz więc prawo nie wiedzieć, jak wygląda to od strony formalnej. W tym krótkim wpisie przeprowadzimy Cię krok po kroku przez proces zakupu domu. Najpierw jest ekscytacja. W końcu podjąłeś poważną decyzję, chcesz kupić dom. Potem pojawia się euforia – znalazłeś swoje miejsce na Ziemi! Kolejnym uczuciem może być niepewność… gdy zaczynasz mierzyć się z kwestiami formalnymi. Zobacz, jak wygląda cały proces zakupu domu i czego możesz się po nim spodziewać. UMOWA PRZEDWSTĘPNA Gdy znajdziesz wymarzony dom, warto go jak najszybciej zarezerwować. Zwłaszcza w obecnej sytuacji rynkowej, kiedy nawet kilka dni wahania może sprawić, że ktoś sprzątnie nam atrakcyjną ofertę sprzed nosa. Sama rezerwacja jest jednak dobrym gestem sprzedającego – od strony prawnej wiążąca będzie dopiero umowa przedwstępna, zawierana najczęściej w formie aktu notarialnego (wyjątek stanowią niektóre nabywane za gotówkę domy z rynku wtórnego). Umowa przedwstępna precyzyjnie określa, jaki dom kupujesz, za ile i jakie terminy obowiązują przy transakcji. To dokument niezbędny by uzyskać kredyt bankowy. Na tym etapie wpłacany jest zadatek (pochodzący z wkładu własnego) oraz określane są kary umowne, gdyby do transakcji nie doszło w ustalonym terminie. – Jeszcze zanim zaczniemy rozglądać się za domem, warto udać się do banku i uzyskać symulację kredytową. Pozwoli to nam uniknąć sytuacji, w której bank z jakiejś przyczyny nie chciałby nam udzielić kredytu – radzi Mirosław Wojtas, prezes spółki Notica Investment realizującej osiedle Cicha Dolina w warszawskim Wilanowie. Warto pamiętać, że zadatek, w przeciwieństwie do zaliczki nie jest zwracany, gdy nie dochodzi do transakcji. UZYSKANIE KREDYTU Z aktem notarialnym umowy przedwstępnej udajesz się do banku (czy kilku banków), by złożyć wniosek kredytowy. Będziesz tu potrzebować dodatkowych dokumentów, jak np. zaświadczenie o zarobkach czy oświadczenie o wkładzie własnym. Szczegółowe informacje i formularze uzyskasz w banku, do którego występujesz o kredyt. Inwestorzy najczęściej na tym etapie nie ograniczają się do jednej instytucji finansowej, ale porównują kilka ofert. W skali całego kredytu różnice potrafią być spore. Bank przed podjęciem pozytywnej decyzji kredytowej przeprowadza jeszcze własną wycenę nieruchomości oraz weryfikuje Twoją sytuację finansową… i nie tylko. Na tym etapie kredytodawca może np. skierować Cię na badania medyczne, by mieć pewność, że Twój stan zdrowia wskazuje na to, że będziesz w stanie zaciągnięte zobowiązanie spłacić. Jeśli wszystko przebiegnie po Twojej myśli, bank przedstawi Ci pisemnie warunki kredytu, jaki może Ci zaoferować. Po otrzymaniu decyzji kredytowych wybierasz najkorzystniejszą i podpisujesz umowę z bankiem. Opisuje ona terminy, w jakich musisz zawszeć umowę i jak będzie wyglądało potem przekazanie środków sprzedającemu. OD PODPISANIA UMOWY DO ODBIORU KLUCZY Dopiero po spełnieniu wymienionych wyżej formalności podpisywana jest umowa sprzedaży domu. Należy pamiętać, że zawsze musi mieć ona formę aktu notarialnego. Samo jej podpisanie nie oznacza jednak, że z marszu uzyskamy klucze do nowego domu. Najpierw musisz jeszcze ubezpieczyć dom i wpłacić pozostałą część wkładu własnego. Z polisą i potwierdzeniem wpłaty udajesz się do banku, który w terminach określonych przez umowę kredytową przekazuje środki na rzecz sprzedającego. Na to czekałeś! Tak naprawdę to z chwilą przelania pieniędzy przez bank stajesz się właścicielem nowego domu. Możesz podpisać umowy z dostawcami mediów (lub przepisać je na siebie w przypadku domu z rynku wtórnego) i odebrać długo wyczekiwane klucze. Przestajesz myśleć o formalnościach, a zaczynasz zajmować się meblowaniem. – Warto pamiętać o tym, by dostarczyć bankowi jak najszybciej odpis z księgi wieczystej, gdy sąd nas już tam wpisze – podpowiada Mirosław Wojtas. Rzeczywiście, nie warto z tym czekać. Rata kredytu pójdzie wtedy w dół. Myślisz o domu dla swojej rodziny? Kup dom w Cichej Dolinie, a przeprowadzimy Cię przez
Jeżeli po zakupie nieruchomości okazało się, że ma ona wady, możemy domagać się od sprzedawcy rekompensaty. Zatem kupujący może: żądać usunięcia powstałych wad na koszt sprzedawcy; domagać się obniżenia ceny zakupionej nieruchomości; odstąpić od umowy, a następnie wystąpić z żądaniem zwrotu pieniędzy. Ta opcja jest Data publikacji: 2022-05-26 (aktualizacja:2022-05-26) W poniższym artykule podpowiadamy, jak odebrać dom na rynku wtórnym, by potem nie żałować. Kupno domu z rynku wtórnego może być dobrą inwestycją, jeśli wybierzesz nieruchomość, której stan techniczny jest na wysokim poziomie. Chcesz wiedzieć co i jak sprawdzić przed podjęciem ostatecznej decyzji, aby później jej nie żałować? Ten artykuł jest właśnie dla Ciebie!Co sprawdzić przed kupnem mieszkania?Nieruchomości z rynku wtórnego mają to do siebie, że ich stan prawny czasami bywa skomplikowany. Ze względu na to, że dom był już wcześniej używany, mogły pojawić się kwestie, które znacząco wpłyną na Twoje życie po zakupie. Właśnie dlatego należy dokładnie przestudiować księgę wieczystą domu, aby mieć pewność kto jest prawowitym właścicielem, a także, czy nieruchomość nie jest zadłużona lub czy nie ciąży na niej żadna umowa dożywocia lub służebności. Jeśli np. okazałoby się, że kupiłeś nieruchomość, w której ktoś ma prawo mieszkać do końca życia, musiałbyś się na to zgodzić. Inaczej miałbyś problemy z prawem. Istotne jest także, aby otrzymać od właściciela zaświadczenie o zameldowaniu. Koniecznym jest, aby widniała na nim informacja o braku osób z meldunkiem pod konkretnym adresem. Pamiętaj, że jest to niezwykle ważne, ponieważ jeśli okaże się, że ktoś jest zameldowany w danym lokalu mieszkalnym, będzie mógł żądać udostępnienia go w celu użytkowania. Istotne jest również, aby dokładnie przeanalizować umowę sprzedaży, do której dołączony będzie załącznik mówiący o wszystkich wadach kupowanej nieruchomości. Inspekcja domu przed kupnemJeśli okaże się, że nieruchomość pod względem prawnym jest bez zarzutu, możesz przejść do konkretnych oględzin. Początkowo skup się na tym co na zewnątrz. Sprawdź stan:* dachu,* systemu odprowadzania wody,* fundamentów,* elewacji,* komina,* ogrodzenia,* domu od osoby prywatnejPóźniej zajmij się wnętrzem. Konieczne jest ocenienie kondycji wszystkich instalacji (wodno-kanalizacyjnej, gazowej, wentylacyjnej, elektrycznej, grzewczej), a także podłogi, sufitu oraz ścian. Jeśli widzisz gdzieś ślady po zalaniu lub robactwie albo czujesz nieprzyjemny zapach stęchlizny, możesz spodziewać się wielu nieprzyjemności w danym domu, np. wilgoci, pleśni czy zagrzybienia. To bardzo ważne, aby oględziny były precyzyjne. Nie krępuj się zajrzeć w każdy kąt i zadawać wielu pytań, ponieważ to właśnie w momencie oglądania domu jest na to oględziny nie są dla Ciebie? Powierz audyt naszym specjalistom i śpij spokojnie. Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego, trzeba koniecznie sprawdzić, czy dotychczasowy właściciel mieszkania go nie zadłużył. Zazwyczaj dzieje się tak w wyniku zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Bardzo ważne jest to, aby każdy nowy nabywca nieruchomości dążył do wykreślenia wszystkich hipotek obciążających danąZakup domu to początek nowego etapu w życiu. Choć wiąże się z ogromnymi emocjami, to wymaga racjonalnego i świadomego podejścia. Zostając właścicielem domu, odpowiadasz za wszelkie kwestie prawne, sprawy administracyjne i problemy techniczne dotyczące nieruchomości. Jednocześnie masz prywatny kawałek ziemi, spokój i swobodę decydowania o swojej własności. Jakie działki masz do wyboru? Jak efektywnie przeszukiwać oferty? Z jakiego rynku lepiej zakupić dom? Jak sprawdzić stan techniczny nieruchomości? Jak wygląda procedura kredytowa przy zakupie domu? Oto kompendium wiedzy na temat zakupu domu - sprawdź! Forma prawna domu i działki Istotną kwestią podczas zakupu nieruchomości jest jej stan prawny, a więc wszelkie prawa i obowiązki z nią związane. Podstawowym źródłem wiedzy na temat aktualnego stanu prawnego nieruchomości, właścicieli czy roszczeń na niej ciążących jest księga wieczysta. W dziale I zamieszczony jest dokładny opis nieruchomości: lokalizacja, powierzchnia, numery działek, spis pomieszczeń. W dziale II znajdują się informacje dotyczące aktualnego właściciela nieruchomości. Dział III mówi o prawach osób trzecich ciążących na nieruchomości, a IV o obciążeniu hipotecznym. Wzmianki w księdze wieczystej – dlaczego są ważne? Przeglądając treść księgi wieczystej domu i działki, nie powinno się bagatelizować znaczenia wzmianek. Z nich bowiem można się dowiedzieć, jakie wnioski o dokonanie zmian w kw wpłynęły do sądu wieczystoksięgowego, a nie zostały jeszcze wprowadzone bądź oddalone. Co takie wzmianki oznaczają dla nabywcy nieruchomości? W dziale, w którym pojawia się wzmianka może nastąpić istotna zmiana, bowiem wpłynął wniosek, ale nie został jeszcze rozpatrzony. Księga wieczysta w danym momencie może zawierać nieaktualne dane – odmienne z rzeczywistym stanem prawnym księgi. Rodzaje działek Decydując się na zakup domu, warto pamiętać o sprawdzeniu rodzaju działki, na której jest postawiony, a także działek okolicznych. Nie każda inwestycja może być zrealizowana na danym gruncie, dlatego powinno się to dokładnie zweryfikować, analizując miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Trzeba się mu wnikliwie przyjrzeć także pod kątem tego, na jakie cele przeznaczone są działki sąsiadujące. Może się okazać, że kilkaset metrów za domem, na działce przemysłowej za dwa lata powstanie fabryka czy magazyny logistyczne. Wyróżnia się sześć podstawowych rodzajów działek gruntowych: leśne, siedliskowe, inwestycyjne, rekreacyjne, rolne i budowlane. Nie wszystkie grunty może kupić każdy i nie na każdym może stać budynek mieszkalny. Jak wygląda klasyfikacja działek gruntowych i jakie jest ich przeznaczenie? Dokładne zastosowanie działek oraz wykaz możliwych inwestycji i wymagań do ich zrealizowania określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa. Działki leśne Pod tą administracyjną nazwą kryją się po prostu lasy. To szczególny rodzaj gruntu, bowiem możliwość realizowania inwestycji mieszkaniowych i innych jest mocno ograniczona. Te działki z zasady nie są przeznaczone na cele nieleśne. Na obszarach leśnych mogą powstawać wyłącznie budynki mające służyć gospodarce leśnej i bezpieczeństwu państwa. Działki siedliskowe – zabudowa zagrodowa Właścicielem działki siedliskowej może być osoba będąca rolnikiem, czyli posiadająca odpowiednie kwalifikacje i prawo do wykonywania zawodu rolnika. Według definicji ustawowej, rolnik to osoba będąca właścicielem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczających 300 ha. Dodatkowo musi wykazać odpowiedni staż zamieszkania w gminie, gdzie położona jest przynajmniej jedna z nieruchomości rolnych całego gospodarstwa. Przez co najmniej 5 lat musi osobiście prowadzić gospodarstwo. Warunki zabudowy działki siedliskowej ściśle określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli takowym gmina nie dysponuje, należy ubiegać się o warunki zabudowy. Ich uzyskanie możliwe jest wyłącznie wtedy, gdy teren jest uzbrojony i z dostępem do drogi publicznej. → Zobacz, co warto wiedzieć o kredycie hipotecznym dla rolnika. Działki inwestycyjne – przemysłowe To grunty przeznaczone są wyłącznie na cele inwestycyjno-przemysłowe, zwłaszcza o charakterze uciążliwym dla otoczenia. Zlokalizowane są najczęściej z dala od aglomeracji miejskich. Działki rekreacyjne – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe Na tego typu działkach można wybudować jedynie niewielki budynek mieszkalny, do sezonowego wypoczynku. W domu na takiej działce nie można się zameldować, a ponadto działka nie musi być uzbrojona a budynek podłączony do sieci. Działki rolne To działki sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne. Przed zabudową takich gruntów, czyli postawieniem na nich budynków, trzeba je wyłączyć z produkcji rolnej. Przy tym nie każdy może stać się właścicielem gruntów rolnych. Działki budowlane To grunty najczęściej poszukiwane przez inwestorów prywatnych i deweloperów, ponieważ przygotowane są już pod budowę. Działkę można sklasyfikować jako budowlaną, jeśli spełnia warunki techniczne wskazane w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Działka budowlana charakteryzuje się określonym kształtem i powierzchnią, a dodatkowo musi posiadać dostęp do drogi publicznej i infrastruktury technicznej. Dom z rynku wtórnego czy od dewelopera? fot. Procedura zakupu domu używanego jest nieco inna niż nowego. Różnym kwestiom trzeba się przyjrzeć wnikliwiej i na odmienne kwestie trzeba położyć większy nacisk. Jak wyglądają przebieg i formalności przy zakupie domu od dewelopera? Jak te same kwestie regulują przepisy przy zakupie domu na rynku wtórnym? Dom z rynku pierwotnego Podstawą zakupu domu od dewelopera jest dokładna analiza inwestycji oraz wiarygodności samego dewelopera. Warto zweryfikować zakończone inwestycje i przyjrzeć się opiniom na temat inwestora. Takich informacji można szukać w: Polskiej Wywiadowni Gospodarczej; Krajowym Rejestrze Sądowym; Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej; w Polskim Związku Firm Deweloperskich. Po wprowadzeniu ustawy deweloperskiej, chroniącej prawa nabywcy domu jednorodzinnego i lokalu mieszkalnego, wprowadzono pozytywne dla nabywców rozwiązania i aspekty zapewniające bezpieczeństwo transakcji. Kupując dom od dewelopera, następuje przeniesienie na kupującego własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym. Trzeba zatem dopilnować, aby cena zakupu obejmowała przeniesienie własności domu, działki, dostępu do części wspólnych (w przypadku domu na osiedlu mieszkalnym) i do drogi na nabywcę. Takie informacje powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej. Ustawa deweloperska reguluje także obowiązki dewelopera dotyczące przedstawienia kupującemu prospektu informacyjnego, karty standardów materiałowych i wyposażenia technicznego nieruchomości. Umowa z deweloperem Przed podpisaniem umowy zakupu domu z rynku pierwotnego trzeba sprawdzić, czy deweloper przestrzega ujednoliconych zasad mierzenia powierzchni mieszkalnej nieruchomości. Ponadto warto zwrócić uwagę, czy deweloper posiada pozwolenie na budowę, wnikliwy prospekt informacyjny oraz projekt budowlany i wykonawczy. W umowie deweloperskiej natomiast, muszą znaleźć się: strony umowy, dokładny opis domu z powierzchnią, standardem wykonania wszystkich elementów oraz wykazem użytych materiałów do budowy, czas realizacji, termin podpisania aktu notarialnego oraz cena. Dla zapewnienia sobie bezpieczeństwa przebiegu transakcji, bowiem trzeba pamiętać o tym, że za dom budowany przez dewelopera płaci się w trakcie realizowania inwestycji, a nie po jej zakończeniu, warto zadbać o wprowadzenie do umowy kilka zapisów. Dotyczyć one mogą odsetek karnych za niedotrzymanie terminu oddania domu do użytkowania przez dewelopera; obowiązku szybkiego usunięcia usterek zgłoszonych podczas odbioru domu; zwrotu zadatku w kwocie dwukrotnie wyższej przy rozwiązaniu umowy z winy dewelopera; możliwości rezygnacji z kupna domu w sytuacji, gdy deweloper nie wywiązał się z warunków porozumienia. Umowa przedwstępna z deweloperem musi mieć formę aktu notarialnego. Podpisując pisemny kontrakt z deweloperem, powinno się również zwrócić uwagę na sam rodzaj dokumentu. Można bowiem podpisać umowę rezerwacyjną i umowę deweloperską, a te mocno się od siebie różnią. Umowa rezerwacyjna, przeciwnie do umowy deweloperskiej, nie zobowiązuje do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz nabywcy. Ponadto podpisując kontrakt rezerwacyjny, wnosi się opłatę rezerwacyjną, która nie musi mieć formy zadatku, a więc po rozwiązaniu umowy przez dewelopera – ten nie jest zobowiązany do jej zwrotu. → Jak powinna wyglądać umowa z deweloperem? Zobacz wzór z dokładnym omówieniem. Dom z rynku wtórnego Zakup domu używanego wiąże się z zupełnie innym rodzajem ryzyka. Tutaj nie ma niebezpieczeństwa związanego z upadłością dewelopera, wydłużaniem się zakończenia inwestycji czy funkcjonalnością i aspektem wizualnym efektu finalnego. Pojawia się za to ryzyko zakupu nieruchomości przeszacowanej, wymagającej włożenia znacznej sumy czy w uciążliwej okolicy. Dlatego, by się przed tym uchronić trzeba zweryfikować wiele kwestii i nieustannie mieć się na baczności podczas oglądania nieruchomości i przeglądania dokumentów. W przypadku zakupu domu używanego przeniesienie prawa własności następuje w momencie podpisania umowy notarialnej sprzedaży nieruchomości. Tutaj od momentu stania się właścicielem domu i przekazania kluczy, na Tobie spoczywają wszelkie obowiązki wynikające z posiadania domu jednorodzinnego – także remonty i naprawy usterek. Nie możesz domagać się naprawy uszkodzeń przez poprzedniego właściciela, jeśli nie wpływają one na możliwość bezpiecznego użytkowania nieruchomości. Jeśli czegoś nie zauważyłeś przed podpisaniem umowy przyrzeczonej, to nie możesz dochodzić roszczeń, chyba że są to wady ukryte. Dlatego istotne jest, by przed zakupem dokładnie ocenić stan techniczny domu, sprawdzić zgodność projektu z realizacją i wiele innych. W przypadku istnienia wady fizycznej budynku, potwierdzonej przez ekspertyzę budowlaną i jej ujawnienia już po zakupie, masz prawo dochodzić od sprzedającego roszczeń z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Na podstawie art. 560 kc jako nabywca masz prawo do odstąpienia od umowy lub żądania obniżenia ceny. Jeśli poprzedni właściciel niezwłocznie usunie wadę, nie możesz odstąpić od umowy, ale możesz domagać się zwrotu kosztów zawarcia umowy czy przetransportowania, przechowywania i ubezpieczenia rzeczy. Umowa zakupu domu na rynku wtórnym W przypadku zakupu nieruchomości używanej również mamy do czynienia z dwoma rodzajami umów: przedwstępną i przyrzeczoną. Umowa przedwstępna nie musi mieć formy notarialnej, a może być pisemnym porozumieniem stron. Dokument musi jasno określać strony umowy – i tutaj warto zwrócić uwagę na liczbę właścicieli domu, bo jeśli jest on własnością wspólną małżeństwa (zakupiony był po zawarciu związku małżeńskiego i nie ma podpisanej między małżonkami intercyzy) to oboje muszą podpisać się na umowie. Ponadto musi: precyzyjnie opisywać przedmiot umowy, czyli dom z gruntem i ewentualną zabudową dodatkową na całej działce; podawać cenę, która jest wiążąca do momentu zakończenia transakcji; sposób zapłaty oraz termin wydania nieruchomości, czyli przekazania kluczy do domu. W akcie notarialnym wypisane są dokumenty przedłożone notariuszowi oraz wniosek do sądu wydziału ksiąg wieczystych o dokonanie zmiany właściciela w związku z umową sprzedaży. Jeśli finansujesz zakup domu z udziałem banku, dopiero podpisanie umowy przyrzeczonej otwiera drogę do uruchomienia kredytu. → Tutaj dokładny wzór umowy sprzedaży nieruchomości z wyjaśnieniem każdego punktu. Poszukiwanie ofert i kontakt z ogłoszeniodawcami Choć wydaje się, że najżmudniejszym etapem zakupu nieruchomości jest zbieranie dokumentów i ich weryfikacja, to tak naprawdę najwięcej czasu przeznaczamy na przeglądanie ofert i poszukiwanie wymarzonego domu. To dobrze. Decyzja o zakupie konkretnej nieruchomości nie powinna być podjęta zbyt pochopnie i pod wpływem emocji. Jak pokazuje nasze badanie przeprowadzone na grupie osób, która nabyła już wymarzoną nieruchomość, nawet rok mogą trwać poszukiwania. Jak efektywnie szukać domu? Skuteczne wyszukiwanie ofert w serwisach ogłoszeniowych pozwoli zaoszczędzić czas na wizytach w sprzedawanych domach. Ogłoszeń o sprzedaży domu można szukać tak naprawdę wszędzie – gazety, regionalne portale, media społecznościowe… W przypadku zakupu domu z rynku pierwotnego można również skorzystać z witryn internetowych deweloperów i konkretnych inwestycji. Na portalu ogłoszeniowym znajdują się zarówno domy z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. To, z których ofert będziesz chciał i mógł skorzystać, decyduje przede wszystkim wielkość kapitału własnego oraz zdolność kredytowa. Dopiero wstępna ocena zdolności kredytowej, którą możesz wykonać, korzystając z kalkulatorów bankowych, podpowie Ci, jakie domy są w zasięgu Twoich możliwości i z jakiego zakresu możesz wybierać. A to już zauważalnie zmniejszy liczbę ofert do przejrzenia. Efektywne wyszukiwanie ogłoszeń rozpocznie się w momencie w miarę precyzyjnego określenia potrzeb i preferencji. Jeśli szukasz domu wolnostojącego, koniecznie z dwiema łazienkami albo tylko z garażem, skorzystaj z filtrów w wyszukiwarce umożliwiających wyselekcjonowanie tylko takich ogłoszeń. Mając zawężoną liczbę ofert, możesz wnikliwiej się im przyjrzeć. Pamiętaj jednak, że zbyt wąskie wyszukiwanie może zaprezentować mocno okrojoną ofertę. Wykorzystuj te kryteria, które są dla Ciebie rzeczywiście istotne. W przypadku zakupu domu, w serwisach nieruchomości pojawiają się najczęściej następujące filtry wyszukiwania: cena – przedział, w złotych; powierzchnia domu; liczba pokoi; powierzchnia działki; liczba poziomów; rok budowy; materiał budowlany – cegła, beton, drewno, pustak, suporex…; typ domu – wolnostojący, bliźniak, dworek, atrialny, letniskowy, szeregowiec, gospodarstwo…; zalety dodatkowe – balkon, taras, gaz, siła, woda, kanalizacja miejska, piwnica, garaż… Warto również korzystać z aplikacji mobilnych serwisów nieruchomości, które czasami oferują więcej możliwości niż klasyczna witryna internetowa. Bezpłatna aplikacja poza standardowymi filtrami wyszukiwarki w przejrzystej strukturze, pozwoli Ci narysować zasięg terytorialny, w którym planujesz zamieszkać i w czytelny sposób wyświetli miejsce, treść i zdjęcia ogłoszenia. Kontakt z ogłoszeniodawcami Domy na sprzedaż wystawiane są zarówno bezpośrednio od właścicieli, jak i od deweloperów czy za pośrednictwem biura nieruchomości. Przed wykonaniem pierwszego telefonu, warto zwrócić uwagę na to, z kim będziesz rozmawiać – czy będzie to właściciel domu czy też pośrednik nieruchomości. Rozmowa telefoniczna to czas, by jak najwięcej dowiedzieć się o nieruchomości. Mając po drugiej stronie słuchawki osobę, która mieszkała w domu przez kilka lat, nie pytaj o to, czego dowiedzieć się możesz, czytając ogłoszenie, ale o takie kwestie, które mogą wpłynąć na Twoją decyzję, czy warto pojechać i zobaczyć dom czy nie. Może to być sposób ogrzewania domu, funkcjonalność poddasza, wielkość ogrodu, ostatnie remonty, udogodnienia, poprzedni właściciele i inne. Już podczas pierwszej rozmowy, możesz dopytać także o historię domu – kiedy był wybudowany i ilu miał dotychczas właścicieli. To informacje, które wbrew pozorom mogą wpłynąć na ostateczną decyzję. Zastanawiające może być, np. dlaczego pięcioletni dom miał już kolejno po sobie pięciu właścicieli. Telefon do oferenta to dobry moment na umówienie się na spotkanie – na żywo w domu lub zdalnie poprzez wideoprezentację Morizon. Oglądanie domów – co sprawdzać? Wizyty w potencjalnie przyszłym domu, pierwsza i kolejne, wymagają pełnego skupienia i racjonalnego podejścia. Dobrze być wnikliwym, uważnym i spostrzegawczym. To, czego nie zobaczysz za dnia, być może dostrzeżesz podczas kolejnej wizyty w domu – nocą – i na odwrót. Na oglądanie nieruchomości warto wybrać się razem z fachowcem budowlanym. Będzie on w stanie zbadać stan techniczny nieruchomości i ewentualnie ocenić koszt remontu czy naprawy usterek. Powinien również zweryfikować dokumentację i projekt architektoniczno-budowlany ze stanem faktycznym nieruchomości. Podczas spotkania z właścicielem domu nie bagatelizuj roli swobodnej rozmowy. Luźna pogawędka na temat okolicy czy historii nieruchomości może przynieść więcej informacji niż chłodne odpowiedzi na zadawane pytania. Zabudowa/aranżacja działki Stan ogrodzenia, porządek w ogródku, wygląd podwórka i kondycja chodnika oraz elewacji budynku mogą dużo powiedzieć o właścicielach, a także tym, czego spodziewać się wewnątrz domu. Przejrzysta i zadbana działka, ładnie zaaranżowany ogródek i czysta fasada to sygnały, że domownicy dbali o swoją posiadłość. Poza tym warto sprawdzić, jakie dodatkowo budynki czy obiekty znajdują się na działce – budynek gospodarczy, stodoła, szopa na narzędzia ogrodowe, altana, i czy pozostaną po sprzedaży i wliczone są w cenę nieruchomości. Każde ustalenia ze sprzedającym powinno się spisywać i zawrzeć w umowie. Jeśli masz w planach dostawienie garażu, bo takowego nieruchomość nie posiada czy budowę basenu, altany, wiaty, sprawdź, czy będzie miejsce na takie przedsięwzięcie, biorąc pod uwagę przepisy prawne dotyczące zachowania odległości między kolejnymi zabudowaniami oraz sąsiednią działką (Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Stan techniczny domu Określając kondycję, w jakiej znajduje się dom, trzeba badawczo przyjrzeć się tym elementom, które nie tylko odpowiadają za bezpieczeństwo użytkowania, ale również tym, których naprawa generuje duże koszty. Co sprawdzić?Co powinno zaniepokoić? Więźba dachowa i stan przekrycia dachuwykwity pleśni na drewnie; silny zapach stęchlizny; nienaturalny kolor drewna; kruchość i łamliwość drewnianych desek; wypaczenie desek – są miękkie i sine; obecność otworów w drewnie lub szczątków owadów, sugerująca zajęcie drewna przez insekty; Konstrukcja nośna budynku – stan murów, elewacji, tynków i sufitówwykwity grzyba na ścianach; zacieki i ślady zalania; odpadające fragmenty tynków; pęknięcia na ścianach; wykruszone fragmenty murów i spoin; wykwity soli rozpuszczalnych w wodzie; brak izolacji przeciwwilgociowej Instalacja elektrycznaprzewody poprowadzone na zewnątrz murów; poklejone taśmą przewody; czarne smugi wzdłuż przewodów; mała ilość gniazd elektrycznych i punków oświetleniowych; dźwięk trzeszczenia w włączniku światła; spięcia przy podłączaniu urządzeń elektrycznych do gniazda; Instalacja grzewczapęknięte rury; zardzewiałe grzejniki; korozje rur; uszkodzenia armatury instalacji grzewczej; niezgodność przebiegu instalacji z projektem; zapowietrzenie instalacji; wiek instalacji i jej elementów (pieca, kotła kondensacyjnego, naczyń wzbiorczych); wysokie rachunki za ogrzewanie; Okna – szyby pęknięcia i rysy na szkle; ubytki w izolacji; wypaczone drewno w przypadku drewnianej stolarki okiennej; zaparowanie szyb; przepływy wiatru przy łączeniu z parapetem lub pod parapetem; wysokie rachunki za ogrzewanie; Podłogawypaczone deski parkietowe; ubytki w parkiecie; rozległe plamy; pęknięcia, rysy i uszkodzenia; krzywizny; dziury, wgłębienia; Instalacja wodociągowo-kanalizacyjnawilgoć w szafce pod zlewem; kapiący kran; strużki wody lub mokre plamy przy zaworach; słaby odpływ wody; słabe ciśnienie wody; nienaturalne zabarwienie wody; nieprzyjemna woń w toalecie; trudność uzyskania wody o odpowiedniej temperaturze; rdza na rurach i elementach armatury; leniwe spływanie ścieków; brak wody w syfonie; brak dostępu do elementów instalacji; hałasy w rurach przy puszczaniu wody; odgłos „odbijania” w zlewie lub umywalce; nieprawidłowo zamontowane bądź brak wywiewek kanalizacyjnych ponad połacią dachu; pęknięcia tynku wynikające z obmurowania na sztywno rur; brak zaworów zwrotnych na odpływie poniżej poziomu gruntu, np. w piwnicy. Przyłącze telefoniczne Przyłączenie domu do sieci telekomunikacyjnej znacznie ułatwia korzystanie z telefonu stacjonarnego czy Internetu. Wyprowadzenie przewodu telekomunikacyjnego ze słupka lub studzienki telekomunikacyjnej albo ze słupa telefonicznego i poprowadzenie go w gruncie planuje się zazwyczaj w momencie budowy domu. Potem może to przysporzyć pewnych trudności i zmusić do wykonania prac wymagających wiercenia w ścianach czy rozkopywania ogródka lub trawnika w celu ułożenia rur w gruncie. Jeśli już takie przyłącze telefoniczne jest poprowadzone i właściciele korzystają z usług wybranego operatora, warto dopytać o szczegóły umowy, jakość połączenia i koszty. Być może wystarczy podpisanie umowy z tymże operatorem. Rodzaj instalacji grzewczej Aby domownicy czuli się komfortowo i przyjemnie w domu, konieczne jest utrzymanie optymalnej temperatury powietrza o każdej porze roku. W sezonie jesienno-zimowym i wczesną wiosną niezbędne jest uruchomienie instalacji grzewczej. Każdy dom musi posiadać odpowiedni system dostarczania ciepła do wnętrza. Domy jednorodzinne można ogrzewać, korzystając z: ciepła z elektrowni – jeśli jest możliwość podłączenia do instalacji miejskiej; instalacji gazowej – grzejniki gazowe i instalacje z kotłami gazowymi; olejowego systemu grzewczego; pieca na paliwo stałe (węgiel lub drewno); instalacji grzewczych elektrycznych. Wady i zalety wybranych systemów grzewczych Rodzaj systemu grzewczegoJego zaletyJego wady Centralne ogrzewanie z miasta:- wygodne; - nie wymaga żadnej obsługi; - relatywnie niski koszt; - nie wymaga poświęcenia czasu na przygotowanie ogrzewania; - nie ma konieczności przygotowania dodatkowego pomieszczenia, np. do przechowywania paliwa; - powietrze w chłodnym pomieszczeniu szybko się ogrzana woda przesyłana jest przez elektrownię, kiedy temperatura na zewnątrz osiągnie określoną wartość, zatem ciepła nie można mieć w każdej chwili; - nie jest wszędzie dostępne. Instalacja gazowa:- gaz płynny spalając się, nie emituje odpadów stałych, które należałoby usunąć; - kotłownia z piecem na gaz jest czysta, podczas spalania nie są wydzielane żadne zanieczyszczenia; - gaz do ogrzewania można wykorzystać do gotowania; - najdroższy element instalacji – zbiornik gazu – można wypożyczyć; - niezależność od sieci miejskiej; - konieczność posiadania odrębnego pomieszczenia na zbiornik; - duży wydatek przy zakupie zbiornika; - obowiązek wykonywania regularnych przeglądów i serwisów. Instalacja elektryczna:- wygodna; - ogólny dostęp do energii elektrycznej; - urządzenia nie wydzielają toksycznych związków i zanieczyszczeń; - komfort użytkowania; - dowolna regulacja temperatury w wysoki koszt; - konieczność wykonywania regularnych przeglądów; - zależność od sieci elektrycznej – każda awaria oznacza brak ogrzewania w domu; - powietrze w zimnym pomieszczeniu długo się nagrzewa; - w każdym pomieszczeniu musi być urządzenie emitujące ciepło. Okolica Nie bez znaczenia dla komfortu, bezpieczeństwa i przyjemności mieszkania w domu pozostaje charakter najbliższego otoczenia. Doceń wartość, jaką przyniesie spacer po okolicy – za dnia i po zmroku. Zobaczysz najbliższe sąsiedztwo, dostęp do sklepów i punktów usługowych, placówek oświatowych, miejsc kultury, terenów zielonych. Ocenisz jakość infrastruktury i dróg dojazdowych. Porozmawiaj z sąsiadami, tymi bliższymi i dalszymi – wybadaj, jak im się mieszka, co im najbardziej przeszkadza, z czym mają problemy, a co daje im satysfakcję. To cenne wskazówki. Przeglądanie dokumentów – na co zwrócić uwagę? Spotkanie z właścicielem nieruchomości czy pośrednikiem nie może obyć się bez przejrzenia dokumentów dotyczących domu, rachunków za ogrzewanie czy umów z dostawcami mediów. Te materiały możesz pozyskać od sprzedającego, ale zanim je zobaczysz, pewne informacje możesz zweryfikować samodzielnie. To istotne, ponieważ wnikliwa analiza poniższych dokumentów pozwoli zminimalizować potencjalne ryzyko związane z zakupem domu. Po otrzymaniu numeru księgi wieczystej domu i działki, korzystając z elektronicznych ksiąg wieczystych, sprawdzisz podstawowe, a zarazem kluczowe dane dotyczące nieruchomości, właściciela i ewentualnych obciążeń. Na tym jednak Twoja samodzielna weryfikacja nie powinna się kończyć. Na Twoją prośbę sprzedający może uzyskać zaświadczenia z Urzędu Skarbowego i Urzędu gminy dotyczące kwestii finansowych i nieruchomości. Jakie dokładnie dane w ten sposób pozyskasz? Zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach Zaświadczenie wydawane jest na podstawie wniosku złożonego w Urzędzie Skarbowym. Informuje o prowadzonych względem podatnika, czyli sprzedającego, postępowaniach egzekucyjnych, o zaległości podatkowe czy przestępstwa skarbowe. Ważna informacja jest taka, że mając pełnomocnictwo właściciela nieruchomości, możesz samodzielnie złożyć odpowiedni wniosek w US. Koszt uzyskania wniosku wynosi 21 złotych, a pełnomocnictwo kosztuje dodatkowo kilkanaście złotych. Zaświadczenie z akt ewidencji ludności o liczbie osób zameldowanych w domu Dokument wydawany jest na wniosek przez Wydział Spraw Obywatelskich Urzędu gminy. To bardzo ważne pismo, które informuje, ile osób zameldowanych jest w nieruchomości i czy ciążą na niej ewentualne prawa osób trzecich – prawo dożywocia. Zakup domu z lokatorem, którego nie można wyprowadzić, a co więcej należy łożyć na jego utrzymanie, może okazać się ogromnym zaskoczeniem i problemem. Prawo dożywocia powstaje w momencie podpisania aktu notarialnego – umowy dożywocia, między stroną, która nabywa nieruchomość, w zamian zobowiązując się do dożywotniego utrzymywania drugiej strony umowy. Uwaga, to nie nabywca, a nieruchomość obciążona jest prawem dożywocia, a zatem, każdy kolejny jej właściciel będzie zobowiązany do utrzymywania dożywotnika. Informacja o takim obciążeniu powinna znaleźć się także w dziale III kw. Dobra wiadomość – to zaświadczenie również możesz uzyskać samodzielnie, mając pełnomocnictwo właściciela nieruchomości. Koszt podobny – 17 złotych. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego To zbiór kluczowych informacji na temat działki, na której znajduje się dom, a także okolicznych gruntów. Mówi o tym, jak wygląda teraz i jak będzie kształtowało się w przyszłości otoczenie interesującej Cię nieruchomości. Warto dokładnie przejrzeć mapy, by nie okazało się, że w bezpośrednim sąsiedztwie planowana jest budowa fabryki, trasy szybkiego ruchu, magazynów logistycznych, ubojni czy innych obiektów przemysłowych uciążliwych dla otoczenia. Nie każda gmina dysponuje miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ale jeśli takowego nie ma, z pewnością zostaniesz odesłany do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Z tego dokumentu także wyczytasz interesujące Cię dane. Z MPZP wyczytasz również, jakie zasady dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu obowiązują na interesującej Cię działce, czyli jakie mogą być gabaryty budynków, jak blisko siebie mogą stać, jaką mogą mierzyć wysokość czy obowiązują jakieś ograniczenia. → Jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Zobacz! Jakich dokumentów wymagać od właściciela nieruchomości? Jako kupujący masz prawo zapoznać się dokładnie z dokumentacją dotyczącą projektu i budowy domu czy protokołami oddania go do użytku. Właściciel nieruchomości powinien pokazać nabywcy następujące dokumenty: pozwolenie na budowę; projekt architektoniczno-budowlany domu – tutaj dobrze jest przyjrzeć się i zweryfikować, czy stan faktyczny domu zgodny jest z projektem, np. czy we właściwym miejscu są okna, schody, drzwi, czy odpowiednio postawione są ściany, czy metraż się zgadza, itd.; projekt przyłączy: gazowego, elektrycznego, wodociągowego – tu również zgodność rzeczywistego stanu z planami; dziennik budowy; protokół odbioru domu i przyłączy; protokół odbioru kominiarskiego; informacje o zmianach w projekcie – data i zakres remontów (ewentualne zgłoszenia bądź pozwolenia na prace budowlane); zaświadczenia potwierdzające uregulowanie podatków od nieruchomości; zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem; zaświadczenie o liczbie osób zameldowanych w nieruchomości; odpis księgi wieczystej lub jej numer; ewentualnie – świadectwo efektywności energetycznej domu (jeśli takie nieruchomość posiada); umowy i rachunki od dostawców mediów. Konsultacja z fachowcem budowlanym Jeśli po pierwszej wizycie w nieruchomości, czujesz, że wreszcie los się do Ciebie uśmiechnął i dom spełnia Twoje oczekiwania, na następne obejrzenie domu wybierz się razem z fachowcem budowlanym. Osoba, która zna się na budownictwie, nie tylko profesjonalnie przeanalizuje plany, ale i umiejętnie oceni stan techniczny domu. Będzie w stanie wskazać obecne usterki i elementy, które w niedługim czasie mogą ulec uszkodzeniu. Co ważne, poda nie tylko zakres ewentualnych prac remontowych, ale i przybliżony ich kosztorys. Zakup domu na kredyt hipoteczny – procedura krok po kroku 1. Sprawdzenie zdolności kredytowej Kredyt hipoteczny na zakup domu to potężne zobowiązanie finansowe na lata, dlatego nie dziwi, że decyzja o finansowaniu nabycia nieruchomości z pomocą banku nie przychodzi łatwo. Ponieważ ryzyko dla banku jest spore, przed udzieleniem pozytywnej decyzji analitycy dokładnie przestudiują Twoją gospodarność finansową. Nie otrzymasz kredytu, jeśli w ocenie banku, nie będziesz w stanie go spłacić. 2. Przeglądanie ofert nieruchomości To jeden z najdłuższych etapów, bardzo emocjonalny i wyczerpujący. Ale jest potrzebny do osiągnięcia wymarzonego celu – znalezienia optymalnego domu. 3. Zapoznanie się z ofertami kredytowymi banków Przy wyborze odpowiedniego kredytodawcy możesz wesprzeć się radą eksperta kredytowego. Dokładna, indywidualnie przygotowana symulacja kosztów na podstawie różnych ofert banków to interesująca alternatywa dla samodzielnego chodzenia po bankach i zapoznawania się z ich propozycjami kredytowymi. Jeśli nie chcesz korzystać z fachowej wiedzy, warto na początek zajrzeć na strony internetowe banków i sprawdzić podstawowe informacje. W ten sposób być może wyeliminujesz kilka z nich, które dają Ci najmniejsze szanse uzyskania kredytowania. Szczegóły dotyczące ofert poznasz, udając się z wizytą do wybranej placówki banku. Pamiętaj, by dopytać o wysokość prowizji, opłaty przygotowawczej, oprocentowania i kosztów dodatkowych. 4. Zamówienie operatu szacunkowego domu To autorska opinia na temat wartości nieruchomości wydawana przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy jest dokumentem urzędowym. Banki dysponują zwykle listą akceptowanych przez nich rzeczoznawców majątkowych. Jeśli wniosek kredytowy planujesz złożyć w trzech bankach, wybierz eksperta aprobowanego przez wszystkie instytucje. Pamiętaj o prośbie wydania odpowiedniej ilości egzemplarzy, by za operat szacunkowy nie płacić wiele razy. Dokument ten dołączasz do wniosku kredytowego. 5. Zawarcie umowy przedwstępnej Umowa przedwstępna jest niezbędna do rozpoczęcia procedury kredytowej w banku. W przypadku zakupu domu z rynku wtórnego nie musi mieć formy aktu notarialnego. Do takiego pisemnego porozumienia między stronami transakcji warto dołączyć listę elementów wyposażenia domu i działki wliczonych w cenę. Pamiętaj o zadatku, który pochodzi z Twojego wkładu własnego. 6. Złożenie wniosków w bankach – rozpoczęcie procedury kredytowej Dostarczenie wniosku kredytowego wraz z koniecznymi dokumentami do banku rozpoczyna procedurę przyznania kredytu. Od tego momentu wszystko zależy od decyzji banków – pozytywna – otworzy drogę do uzyskania zobowiązania, negatywna – ją zaprzepaści. Do banku należy złożyć następujące dokumenty: oświadczenie o wkładzie własnym – zweryfikuj, jakiej wysokości kapitału własnego wymagają banki – z reguły to minimum 20% (przy ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego – 10%), ale w warunkach kredytowych może pojawić się również 15% lub 30%; klauzule informacyjne i klauzule zgód; wniosek o udzielenie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości; kosztorys robót przy kredycie na wykończenie lub dalszą budowę domu; wniosek o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 63 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na rzecz inwestora, zatem kupując nieruchomość – stajesz się jej właścicielem, inwestorem; formularz – informacje o wnioskodawcy; zaświadczenie o zarobkach wnioskodawcy – pamiętaj, że zaciągając kredyt wspólnie z innymi współkredytobiorcami, oni także muszą dostarczyć dokumenty osobowe. 7. Inspekcja z banku Zweryfikowanie wartości z operatu szacunkowego z rzeczywistym stanem nieruchomości. W wyznaczonym terminie pracownik z banku przyjdzie i sprawdzi, czy wartość domu nie została przypadkiem przeszacowana lub niedoszacowana. Jego opinia wpływa na ostateczną decyzję z banku. 8. Podpisanie warunków kredytu Banki przedstawiają pisemnie szczegółowe warunki kredytowania, czyli wysokość rat (tutaj należy pamiętać, że do momentu wpisania nowego właściciela i hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości płaci się wyższe raty kredytu), wysokość prowizji, ubezpieczenia obowiązkowe i ich koszt, marża, itd. 9. Oczekiwanie na decyzję z banku 10. Podpisanie decyzji kredytowej Po otrzymaniu pozytywnych decyzji kredytowych z różnych instytucji, możesz podpisać jedną z nich w wybranym banku. To ważny dokument, ponieważ otwiera drogę do spotkania u notariusza i podpisania umowy przyrzeczonej. W momencie podpisania decyzji kredytowej bank wyznacza termin na dopełnienie formalności do uruchomienia kredytu. 11. Podpisanie umowy przeniesienia prawa własności nieruchomości u notariusza Ostateczna umowa sprzedaży domu musi mieć formę aktu notarialnego. Konieczne jest zatem spotkanie stron umowy z notariuszem celem sporządzania dokumentu urzędowego. 12. Ubezpieczenie nieruchomości Posiadając akt notarialny, możesz śmiało podpisać polisę ubezpieczeniową nieruchomości – konieczną do uruchomienia kredytu hipotecznego. Są dwie możliwości: możesz skorzystać z oferty ubezpieczyciela proponowanego przez bank i załatwić wszelkie formalność na miejscu - w banku, albo poszukać firmę ubezpieczeniową. Być może oferta będzie ciekawsza i atrakcyjniejsza cenowo niż ta od ubezpieczyciela zaprzyjaźnionego z bankiem. Ubezpieczenie może być płacone w ratach rocznych, kwartalnych czy miesięcznych. W bankach najczęściej doliczane jest do comiesięcznych spłat kredytu. 13. Wpłacenie pozostałej części wkładu własnego Przekazujesz sprzedającemu pozostałą część wkładu własnego (odliczając kwotę zadatku przekazaną przy umowie przedwstępnej) na konto lub osobiście, pamiętając o otrzymaniu potwierdzenia. Potwierdzeniem może być również wydruk bankowy zrealizowanego przelewu na rachunek sprzedającego. Bank wymaga takiego potwierdzenia, by mógł zrealizować przelew na konto zbywcy nieruchomości. 14. Uruchomienie kredytu Czyli przekazanie odpowiedniej kwoty na rachunek sprzedającego. 15. Przekazanie kluczy i wizyta u dostawców mediów w celu zawarcia umowy 16. Otrzymanie zawiadomienia z sądu rejonowego o wpisie do księgi wieczystej nowych właścicieli domu Na uprawomocnienie wyroku trzeba poczekać 7 dni. Po tym okresie warto szybko udać się po odpis z księgi wieczystej, by ten przedstawić w banku i tym samym zmniejszyć ratę kredytu. Zakup domu wiąże się z wieloma sprawami do zrealizowania, a brak jakiegokolwiek zaświadczenia czy najdrobniejsza pomyłka w dokumentach, może wydłużyć cały proces. Pamiętaj, by starannie i drobiazgowo sprawdzać każdą wartość (metraż, powierzchnię działki, cenę, numery ksiąg wieczystych, itd.) w dokumentach - wszystko musi się zgadzać. Inwestując niewielką kwotę w stosunku do całego przedsięwzięcia, możesz sobie pomóc, korzystając ze wsparcia dobrego eksperta kredytowego.
Zakup mieszkania z rynku wtórnego – koszty notarialne. Koszty notarialne przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, oprócz standardowych opłat, obejmują też podatek od czynności cywilnoprawnych, a dokładniej od umowy sprzedaży nieruchomości. Podatek pobierany jest w wysokości 2 proc. ceny mieszkania. 3Ybw.formalności po zakupie domu z rynku wtórnego
